Mõne aasta tagune suur ehitusbuum on toonud kohtutesse hulgaliselt ehitusvaidlusi. Tellijate poolt on vaidlused seotud eelkõige ehitiste kvaliteediga ning ehitaja poolt tasunõudega. Samas on võimalik ka olukord, kus ehitajal on ehitusdokumentatsiooni üleandmisest keeldumisega võimalik tellijat menetluses survestada ja kahjustada. Tegemist on probleemiga, mida kehtivad regulatsioonid kahjuks üheselt ei lahenda.
Ehitamise võib lihtsustatult jagada kahte tegevuskategooriasse, ehitamine kui füüsiline tegevus ning selle tegevuse dokumenteerimine. Ehitusseadusest lähtuvalt lasub ehitamise dokumenteerimise kohustus ehitajal. Ehitaja peab koostama näiteks teostusjoonised, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, edastama paigaldatud materjalide ja toodete tootejuhised, kvaliteedisertifikaadid jms. Ehitusdokumentide loetelu on kehtestatud majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt eraldi määrusega.
Tavapäraselt antakse vastavad dokumendid tellijale üle koos ehitise valmimisega või kokkulepitud tööetappide üleandmisel. Samas võib aga tekkida olukord, kus töövõtja dokumente tellijale lihtsalt üle ei anna. Tellija jaoks on tegemist ebamugava olukorraga, kuivõrd tal ei ole võimalik saada täpset informatsiooni, kuidas, milliste materjalidega ning millise kvaliteediga on tööde teostamine tegelikult toimunud. Ilma vastava tehnilise dokumentatsioonita ei ole ehitise omanikul võimalik saada ehitisele ka kasutusluba. Sellises olukorras on tellijal raskendatud võimalus tugineda tööde lepingutingimustele mittevastavusele (kui ta just ei lase ekspertidel konstruktsioone uuesti avada) ning ta ei saa ka ehitist ametlikult kasutusele võtta (kui ta ei lase lisaks veel ka tehnilisi dokumente uuesti koostada).
Ehitusdokumentidega seotud ummikseis võib kujuneda ka diametraalselt vastupidiseks, kus tellija keeldub tasumiskohustust täitmast enne kui kõiki vajalikke dokumente ei ole üle antud, milleks annab aluse võlaõigusseaduse § 111 lg 1. Vastavalt võlaõigusseaduse § 641 lg 1 sätestatule peavad lepingutingimustele vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid.
Seega peaks nii tellija kui ka ehitaja olema huvitatud ehitusdokumentide üleandmise korra täpsest reguleerimisest, mis praktikas kahjuks võib aga probleeme tekitada.
Kui tellija ja ehitaja vaheline koostöö enam ei laabu ning pooltevaheline suhtlus on konfliktne siis kasutab kumbki oma võimalusi, et lepingupartnerit või endist lepingupartnerit survestada. Üldistel tsiviilõiguslikel alustel on dokumentide väljanõudmine ehitajalt loomulikult võimalik. Eelkõige saab ehitise tehnilisi dokumente nõuda lepingu täitmise nõudena, kuivõrd dokumendid moodustavad olemuslikult tehtava töö osa. Samuti on võimalik esitada asja võõrast valdusest väljanõudmise hagi. Samas tekib vastavate nõuete puhul koheselt menetluslik probleem, sest tellijale ei ole ehitaja poolt tegelikult koostatud ja tema valduses olevate dokumentide täpne nimekiri teada. Kohus võib keelduda dokumentide väljanõudmise hagi rahuldamisest kui väljanõutavaid dokumente ei ole täpselt loetletud ja kirjeldatud.
Kohtute mure on seotud lisaks formaalsete nõuete täitmisele ka kohtumääruse või -otsuse sundtäitmise läbiviimisega, sest kui kohtutäiturile ei saa anda väljanõutava dokumendi täpset kirjeldust võib sundtäitmine olla komplitseeritud. Lisaks menetluses tõusetuvatele probleemidele võib kohtumenetlus olla ajamahukas ja seetõttu ka kulukas. Juhul, kui tellija jaoks on aga vajalik ehitis kiirelt kasutusele võtta, ei pruugi tal põhivaidlusega võrreldes kõrvalise kohtuvaidluse jaoks aega olla ning iga täiendav päev, mil tal dokumente ei ole, võib tähendada otsest varalist kahju. Kahjuks otsest nõude alust dokumentide saamiseks, mis sellise olukorra välistaks, ehitusseadus ja teised sama valdkonda reguleerivad õigusaktid ei sätesta. Samuti ei ole reguleeritud originaaldokumendi ja dokumendi koopia õiguslikku tähendust ehitusdokumentatsiooni puhul.
Ühelt poolt on ehitusettevõtja kohustatud ehitusseaduse kohaselt tagama ehitamise käigus tehtavate tööde dokumenteerimise (EhS § 31 lg 1 ). Teiselt poolt peab ehitise omanik tehnilised dokumendid kasutusloa taotlemisel esitama kohalikule omavalitsusele (EhS § 33 lg 2 p 3) ning peab need ka hilisemalt säilitama. Seega seadusandja eeldab, et dokumendid peavad jõudma kuidagi ehitise omaniku valdusse. Võimalik, et antud küsimust ei peetud vajalikuks seaduse tasandil käsitleda lootes antud küsimuse reguleerimisele pooltevahelises töövõtulepingus.
Seetõttu on ehitusvaidluste praktikas tekkinud olukordi, kus ehitajal on võimalik tellijat survestada ehitise tehnilise dokumentatsiooni kinnipidamisega, viidates dokumentide kinnipidamisõigusele kuni tasu täieliku maksmiseni. Tasu maksmine aga sõltub tellija poolt vaadates eelkõige tööde vastuvõtmisest ja nende vastavusest kvaliteedinõuetele. Sellega võtab ehitaja dokumente mitte esitades tellijalt legaalse võimaluse ehitise koheseks kasutuselevõtuks peale valmimist. Kui tellija soovib ehitaja vastu esitada nõude tööde kvaliteedile mittevastavusele tuginedes, võib ehitusdokumentide puudumine oluliselt takistada tellija sellesisulise õiguse teostamist.
Kirjeldatud olukorda saaks vältida ja ületada tehniliste dokumentide täpse üleandmise korra sätestamisega pooltevahelises töövõtulepingus. Tellija poolt viimaste maksete tasumise võib lepingus sõltuvusse seada ehitustehniliste dokumentide üleandmise kohustuse korrektsest täitmisest. Siinkohal tekib aga küsimus, kas tegemist ei ole ikkagi seadusandja tasemel reguleerimist vajava küsimusega, et määratleda ehitusdokumentide üleandmise kohustus ja kord ja tagada seeläbi tugevam õiguskindlus ehituse töövõtu valdkonnas. Tänase seisuga soovitame kõigil koostada võimalikult täpsed lepingud, kus on sätestatud muuhulgas ka ehitusdokumentide üleandmise kord ja sanktsioonid selle kohustuse rikkumise korral.
